Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной

Три степени защиты от оспаривания сделки

При подготовке и оформлении сделки покупателю квартиры следует, как минимум, исключить возможность признания сделки ничтожной, то есть не покупать квартиру у малолетних и недееспособных лиц, не совершать мнимых и притворных сделок, а также убедиться в подлинности документов, предоставленных продавцом.

Следующая степень защиты – исключение поводов для оспаривания сделки. Ранее портал METRTV.ru приводил достаточно подробную инструкцию для проверки приобретаемой квартиры, позволяющую минимизировать возможность проблем для её будущего владельца, а также разбирал ситуации, в которых лучше просто отказаться от покупки конкретного объекта. Ну и, разумеется, покупателю следует воздержаться от угроз в адрес продавца или введения его в заблуждение. Согласно статьям 178 и 179 Гражданского кодекса такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.

Есть и третья степень защиты для покупателя квартиры – необходимо провести сделку таким образом, чтобы при возникновении проблем покупатель был признан судом добросовестным приобретателем. У покупателя с таким статусом квартиру не изымают.

Юристы рекомендуют забить элементы страховки прямо в договор купли-продажи квартиры.

На портале METRTV.ru можно ознакомиться с типовым договором купли-продажи квартиры и скачать договор в формате Word/

Но даже трёхступенчатая защита сделки от оспаривания не даёт покупателю абсолютной гарантии. Признание сделки недействительной (ничтожной) происходит в суде. И как замечает эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» Анна Микушина, в процессе часто выигрывает не тот, у кого более прочная позиция, а тот, у кого более грамотный юрист.

• Каталог новостроек Екатеринбурга.
• Продажа квартир в Екатеринбурге.

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

• Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
• Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

• Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
• Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
• Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
• Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
• Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

• Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
• Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
• Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
• Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
• Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
• Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
• При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Оспоримые и ничтожные сделки: описание понятия и важные нюансы

Как мы уже сказали, ничтожные и оспоримые изменения представляют одну и ту же категорию недействительных сделок. Тем не менее, несмотря на принадлежность к единому виду, нужно уточнить, что они имеют между собой важные различия. Главное, пожалуй, заключается в порядке признания каждого из видов сделок не имеющим силы.

Таблица 1. Когда ничтожные и оспоримые сделки становятся недействительными

Фактически, ничтожные и оспоримые — сделки недействительные, по той или иной причине противоречащие нормам различного характера

Если сделка была признана недействительной, то никаких юридически последствий она не может влечь за собой. Впрочем, данное правило все же может допускать законные исключения. Так, например, признанная ничтожной сделка, заключенная в интересах малолетнего гражданина, и несущая ему определенную выгоду, в конечном счете, может в глазах суда получить законное признание.

При условии, что сделка объявляется недействительной, каждая сторона обязана произвести возврат благ, полученных согласно ей. Эта обязанность носит название двухсторонней реституции. Если невозможно совершить возврат блага в изначальном его виде, то можно осуществить возмещение стоимости непосредственно в денежном эквиваленте.

Чтобы сделки были признаны оспоримыми или ничтожными, необходимо отнести их к той или иной классификации

Поскольку обращение в суд с требованием о применении последствий сделки ничтожного типа отвечает интересам социума, совершить данное действие может любое лицо, имеющее соответствующую заинтересованность. В то же время, иск о признании недействительной сделки оспоримого характера может подать только то лицо, указание на которое произведено в определенной статье Гражданского Кодекса нашей страны.

ГК РФ Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки

Процедура признания сделки недействительной

Подавать иск о признании соглашения недействительным может заинтересованная сторона по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Подобные дела рассматриваются районными судами.

После подачи иска у суда есть 5 дней на принятие заявления и возбуждении дела или вынесение отказа в принятии иска.

Пакет документов, которые нужно предоставить в суд, ограничен следующим перечнем:

• исковое заявление в двух экземплярах;
• доказательства или приложение к иску;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Это неимущественный спор, поэтому размер госпошлины будет определяться не исходя из размера цены недвижимости, а фиксированно. Если иск рассматривается Верховным или арбитражным судом, размер пошлины составит 6 тысяч рублей.

Как составить заявление и собрать документы?

Чтобы заявление было принято к производству, его нужно составить максимально подробно и правильно. В иске должна присутствовать следующая информация:

1. Наименование суда, в который иск подаётся.
2. Данные истца и ответчика по сделке, иных заинтересованных лиц.
3. Сведения об объекте недвижимости.
4. Основания для признания соглашения недействительным.
5. Просьба о признании недействительным сделки и применения последствий ее недействительности.
6. Приложение с перечнем приложенных документов.
7. Подпись и дата.

Второй приложенный экземпляр иска будет направлен судом ответчику вместе с повесткой о необходимости явиться в назначенное время в суд. В иске нужно указывать ссылки на нормативно-правовые акты, которые руководствовался истец, принимая решение о подаче иска.

Обязательно к иску должны быть приложены:

• выписка из ЕГРН на квартиру с отметкой о переходе права собственности на неё;
• договор купли-продажи, который подлежит оспариванию;
• акты и платежные документы к договору;
• иные документы (о приватизации, технический паспорт, медицинская справка или решение суда об ограничении дееспособности).

Если какие-то документы не были получены истцом лично, он может в суде заявить ходатайство о необходимости запроса данных бумаг по инициативе суда. Многие документы, которые гражданам не могут быть выданы на руки, свободно могут предоставляться по официальному запросу суда.

Сначала будет назначено предварительное заседание, где судья подскажет, какие именно бумаги нужно будет донести в других слушаниях.

Сбор документов

Пакет документов для судебного процесса включает:

• исковое заявление;
• приложения к иску – доказательства, на которых основываются требования;
• квитанцию об оплате государственной пошлины.

Перечень формируется в трех экземплярах – для себя (истца), для ответчика и для суда. Если в деле будет участвовать еще одна сторона (например, третье лицо) или ответчиков несколько, документы нужно сделать для каждого из них. В пакете для суда должны быть подлинники доказательств, а для сторон достаточно копий.

Скачать образец искового заявления

Пошаговая инструкция по заполнению искового заявления:

Собираем доказательства

Перечень доказательств, чтобы признать сделку недействительной, зависит от основания. Например, если не получено согласие супруга – понадобится выписка из ЕГРН, в которой стоит отметка регистратора «согласие не получено». Если оспаривается по основанию психического нездоровья стороны, необходимы медицинские справки и выписки.

В любом случае необходимы:

• выписка из ЕГРН на квартиру (расширенная со списком переходов прав);
• оспариваемый ДКП + акты и платежные документы к нему;
• справка о прописанных;
• технический паспорт – если выявлена неузаконенная перепланировка;
• документы о приватизации, если эти факты нужно установить для дела.

На руках у истца может не оказаться нужных документов. Например, как доказать, что при приватизации не были учтены права детей? В таких случаях нужно просить судью сделать соответствующие запросы в компетентные ведомства, например:

• в муниципалитет – для истребования дела о приватизации;
• нотариусу – для истребования дела о наследовании спорной квартиры;
• в банк – для истребования ипотечной документации, если сделка была фиктивной и использовалась для получения дешевого кредита.

Также пригодятся любые фото и видеоматериалы, показания свидетелей, которые подкрепляют позицию стороны, требующей признать куплю продажу недействительной.

Оплачиваем госпошлину

Требование признать сделку недействительной относится к имущественным спорам. Госпошлина будет рассчитываться от цены квартиры, указанной в договоре.

Стоимость следующая:

Если квартира стоит, например, 2 700 000 рублей, пошлина рассчитывается как 13 200 + 8 500 (0,5% от 1 700 000 рублей) = 21 700 рублей.

Реквизиты для оплаты пошлины нужно брать в суде, который будет рассматривать заявление. Оплатить можно через банк – например, в банкомате или у оператора Сбербанка комиссия не удерживается.

Правовые и налоговые последствия

Если сделка признаётся недействительной, то стороны обязаны произвести возврат всех полученных ценностей, а при невозможности вернуть в натуральном выражении подключается компенсация в денежном эквиваленте. На юридическом языке процедура называется двусторонней реституцией.

Последствия для граждан – физических лиц

1. Продавец должен вернуть полученные финансовые средства за имущество. Если объектом продажи была недвижимость с последующим переходом права собственности, зарегистрированным Росреестром, то соответствующее решение суда считается бесспорным основанием для аннулирования произведённой записи в регистрационном органе.
2. Покупатель обязан возвратить полученные ценности. При покупке недвижимости судом предоставляется время, в течение которого получившая помещение сторона должная освободить жильё.

Если продавец не обладает возможностью возвратить вырученную сумму единовременной выплатой по факту принятия решения, то судебная инстанция обязывает осуществлять возврат по частям, а период может быть растянутым во времени. Несмотря на возможность начисления процентов на разницу между договорной стоимостью имущества и рыночной ценой объекта на момент завершения выплат, временной интервал возврата денег – негативный фактор для покупателя.

Последствия для юридических лиц

Для возврата при признании договора купли-продажи недействительным не требуется обоснование прав на имущественные ценности, достаточным считается доказательство лишь самого факта передачи. Правовые последствия аналогичны последствиям сделки между физическими лицами, однако для юридических лиц возникают дополнительно налоговые последствия в виде корректировок обязательств по налогам в сторону уменьшения у передавшего участника и увеличения у получившего.

1. Продавцом исключением реализационного дохода в периоде признания договора недействительным. Если операция повлекла излишнюю уплату налога в казну (при исключении убыточности предприятия), то компания вправе произвести перерасчёт налоговых обязательств в сторону уменьшения, как в периоде возникновения, так и в периоде выявления.

Корректировка налоговых обязательств по НДС производится одним из способов, выбранным продавцом:

• путём формирования корректировочного счёта-фактуры, уменьшающего налоговые обязательства у продавца и полученный вычет у покупателя с отражением в текущем периоде;
• на основании первичных документов, свидетельствующих о недействительности сделки с предоставлением уточнённой декларации продавцом в сторону уменьшения обязательств, а покупателем прав за период фактического осуществления сделки.

Отражение в налоговом учёте операции производится после выполнения обязательств по возврату обеими сторонами сделки. Датой отражения и корректировки налогооблагаемой базы по НДС и налогу на прибыль считается дата балансирующей операции. При этом по имущественному, земельному и транспортному налогу никакие корректировки не производятся независимо от переданных незаконно активов.

Понятие и последствия признания договора недействительным

Недействительность договора (сделки) — изменение, установление либо прекращение любых прав и обязанностей, истекавших из договора, за исключением тех, что связаны с ее недействительностью. Иными словами, все обязанности и права, являющиеся последствием заключенного договора, аннулируются, если сделка признается недействительной.

Признание договора купли-продажи недействительным производится судом на основании обращения истца с иском к ответчику. Инициатором обращения в суд могут быть:

• любой из участников сделки;
• третьи лица, чьи права или интересы были затронуты сделкой;
• органы власти, например, прокуратура, или местная администрация.

Последствием признания договора недействительным является расторжение сделки и так называемая двусторонняя реституция. Этот юридический термин означает возврат каждым из участников договора другой стороне всего полученного в результате сделки в натуре — продавец вновь становится собственником квартиры, а покупателю должны быть возвращены уплаченные за нее деньги. Если возврат полученного в натуре невозможен, например, квартира уже была продана добросовестному покупателю, то покупатель должен полностью возместить продавцу ее стоимость. Кроме того, пострадавшее лицо может рассчитывать на возмещение понесенного ущерба, если вторая сторона знала или должна была знать о возможной недействительности сделки.

Как проходит судебный процесс

Разбирательство, как правило, занимает несколько заседаний, в ходе которых устанавливаются юридически значимые факты:

• на подготовке судья рассматривает документацию в первом приближении, заслушивает позицию сторон и поясняет, какие доказательства могут потребоваться;
• в ходе основного судебного заседания рассматриваются доказательства, заслушиваются свидетели, приобщаются пояснения, которые позволяют признать куплю продажу недействительной;
• если требуется, судья откладывает процесс для производства судебной экспертизы или подготовки новых доказательств;
• когда все факты установлены, принимается решение по существу – признать или не признать куплю продажу недействительной.

Истец и ответчик могут самостоятельно защищать свои права или доверить ведение дела представителю. Срок разбирательства в суде первой инстанции занимает от 2 месяцев и зависит от сложности дела.

Недействительность сделки

Чтобы осуществилось признание недействительным договора купли-продажи недвижимости, судом должны быть усмотрены основания для признания сделки недействительной. Основания строго регламентированы нормами Гражданского Кодекса.

Можно ли признать сделку купли-продажи квартиры недействительной? Закон даёт право признать соглашение недействительным в двух формах – ввиду ничтожности сделки или в процессе ее оспаривания в суде.

Признание договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что он не несёт в себе никаких юридических последствий с самого момента его заключения.

Кроме признания сделки недействительной до момента ее полного завершения договор также можно просто расторгнуть по инициативе одной из сторон. В этом случае даже не потребуется вносить изменения в ЕГРН относительно собственника жилого помещения, ведь все договоры подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Ничтожность сделки и ее основания

Итак, в каких случаях можно признать договор купли-продажи недействительным? Ничтожная сделка по своей сути недействительна, для чего даже не требуется признание ее судом таковой.

К основаниям ничтожности сделок ГК РФ относит следующие признаки:

• сделка нарушает закон или ущемляет права третьих лиц;
• сделка совершена с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
• сделка заключена недееспособным лицом;
• сделка заключена с лицом в возрасте до 14 лет;
• фиктивные сделки, заключённые без намерения создать правовые последствия;
• притворные сделки, прикрывающие собой другие соглашения;
• сделки с имуществом, распоряжение которым ограничено или полностью запрещено.

Примером последнего основания может быть попытка юридического лица в стадии банкротства избавиться от личного имущества, которые может быть потенциально включено в конкурсную массу. Обычно судом накладываются обеспечительные меры на такое имущество в виде ареста для защиты от его отчуждения.

По ст. 181 ГК РФ срок исковой давности ничтожной сделки составляет 3 года, но может быть в отдельных случаях увеличен до 10 лет.

Поэтому перед заключением сделки покупателю желательно проверить соглашение на его потенциальную ничтожность: проверить документы на отсутствие ошибок, продавца на полную дееспособность. Продавец в свою очередь ничем не рискует даже при признании сделки ничтожной. Он просто получит обратно свою недвижимость.

Оспоримая сделка и ее основания

К примеру, часто подобный иск в суд подают неучтенные наследники, имеющие право на имущество, распределенное между другими лицами.

В конце такого разбирательства выносится решение суда о признании сделки недействительной или действительной, если в удовлетворении иска все же будет отказано.

Исковое заявление в суд могут подать не только стороны или третьи лица, но и органы местного самоуправления или, к примеру, прокуратура. Если сделка не соответствует требованиям закона, она может быть признана недействительной.

К основаниям признания сделки недействительной через суд можно отнести:

• сделка проведена без согласия третьего лица, которое обязательно требуется получить по закону;
• сделка совершена несовершеннолетним гражданином в возрасте от 14 до 18 лет;
• сделку заключил ограниченно дееспособный;
• сделка совершена под влиянием заблуждения;
• сделка совершена под влиянием обмана, угрозы насилия или стечения тяжелых обстоятельств.

Обязательное согласие на сделку по продаже квартиры, к примеру, может потребоваться, если в недвижимости приписаны несовершеннолетние дети. Тогда обязательно требуется получать согласие со стороны органов опеки и попечительства.

Есть в современном праве такое понятие как кабальная сделка. Этом сделка, которая заведомо невыгодна продавцу, но к которой он вынужден был прибегнуть в силу сложившихся обстоятельств. Это когда, продавец продаёт квартиру в два раза дешевле ее рыночной цены, поскольку попал в криминальную историю.

Также оспорить сделку можно, если не было получено согласие супруга, а квартира являлась их совместной собственностью.

На 2021 год срок исковой давности оспоримой сделки составляет всего 1 год.

Заключение

От мошеннических действий при покупке или продаже автомобиля никто не застрахован. Во избежание в будущем неприятных ситуаций рекомендуется более серьезно подойти к этой теме перед подписанием договора

Среди рекомендаций ― проверить автомобиль по базе данных ГИБДД, обратить внимание на соответствие технических характеристик заявленным. Если все же после оформления договора обнаружится его мнимость, то его в судебном порядке можно признать недействительным и вернуть себе либо свою собственность, если инициатива исходит от продавца, либо свои денежные средства, если инициатива исходит от покупателя

Советуем почитать:
Судебная практика по расторжению договоров купли-продажи автомобилей

Рейтинг: 0/5 (0 голосов)

Похожие записи:

Заправки газпромнефть на карте россии Кто зарабатывает на алкоголиках? история успеха сети “красное и белое” Что представляет собой смешанный договор Как изменить негативное мышление на позитивное. почему трудно менять Термин: доменное имя “” значение: смеется до слез emoji