Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость

Содержание

Сейчас уже самое дно? Может, еще подождать обвала цен?

Любая новость может изменить рынок всего за один день. Например, весной цены могут взлететь — и ты вообще ничего не купишь. А могут и упасть. Но, как правило, это не равноценные истории: в рост цены идут легко и быстро, а на снижение — процесс сложный и долгий.

Фото: pikabu.ru

В общем, прогнозировать «уровень дна» сложно. Но если у инвестора есть понимание, что сегодняшние ставки аренды позволяют в 9−10-летней перспективе окупить объект, то это хороший критерий для принятия решения о покупке. Стратегия «сидеть и ждать снижения цен» может оказаться рискованной из-за вымывания с рынка. Рынок недвижимости пускай и снизил темпы и оборот, но не замерз совсем и уж тем более не пикирует.

Современные российские и мировые тенденции рынка инвестиций в деловую недвижимость

Глобальный экономический кризис оказал негативное влияние на общую деловую активность. Как следствие, пострадал весь рынок коммерческой недвижимости. По данным прошедших двух лет около 11% торговой площади в Москве пустуют. В других странах также наблюдается спад.

На столь грустную картину предприимчивые инвесторы смотрят как на возможность заработать. Снижение цен на объекты коммерческой недвижимости, в совокупности с недооцененным рублем, создает предпосылки для вложения средств в перспективные объекты.

Общий инвестиционный потенциал российской деловой недвижимости оценивается специалистами суммой в несколько миллиардов долларов США.

Наиболее радужной в настоящее время выглядит рынок инвестиций в гостиничные объекты. При этом, если ниша дорогих отелей в значительной степени заполнена, то хостелов и других мест бюджетного временного проживания не хватает, особенно в крупных городах.

Интенсивность инвестирования в отельную недвижимость напрямую связана с развитием туристической отрасли экономики.

Опубликовано:

Добавить комментарий

Вам понравится

Коммерческая недвижимость в сфере услуг

Неоднозначна ситуация в сфере услуг. В докладе ВШЭ под названием «Деловой климат в сфере услуг в IV квартале 2016 года» ситуация характеризуется как рецессионный дрейф. Катастрофы не случилось, но нет и развития. В наиболее кризисной ситуации оказались ремонт бытовой техники и автосервис. Напротив, по данным международной исследовательской компании Markit Economics, российская сфера услуг завершила 2016 год на значительном подъёме. Так, опубликованный 30 декабря 2016 индекс Markit PMI для сферы услуг России показал максимальное значение за 49 месяцев. Наибольший рост был отмечен в секторах «Финансовое посредничество» и «Отели и рестораны». Если высокая активность в секторе «Отели и рестораны» коррелирует с ростом активности в туристическом бизнесе, то рост сектора «Финансовое посредничество» можно объяснить запросом со стороны инвесторов на новые антикризисные решения.

Итак, пока что наибольший оптимизм для инвесторов в коммерческую недвижимость внушают туризм и сфера услуг. Соответственно, можно прогнозировать хороший  спрос на недвижимость свободного назначения, а также на апартаменты.

Коэффициент капитализации

С другой стороны, инвестирование в коммерческую недвижимость, в случае, если все пойдет по намеченной инвестиционной стратегии, обычно приносит больший доход в сравнении с жилыми объектами и в соотношении с вложенным капиталом. Эта разница оценивается показателем, который носит название «коэффициент капитализации».

Коэффициент капитализации показывает соотношение ориентировочного чистого годового дохода к сумме капитала, вложенной в покупку объекта. Для коммерческой недвижимости этот показатель обычно колеблется в пределах 8-12%, а для жилой — 3-7%.

Важен и другой факт: если для того, чтобы дорого сдавать жилье, его нужно сдавать посуточно, а это всегда связано с временными и трудовыми затратами, то коммерческая недвижимость отлично сдается на долгосрочный период, у нее нет такой ярко выраженной зависимости доходности от периода сдачи. Мало того, аренда коммерческой недвижимости на короткий срок вообще мало кого интересует. Таким образом, ее можно сдать на несколько лет и забыть, получая при этом стабильный пассивный доход.

Как найти арендаторов?

Начиная арендный бизнес коммерческой недвижимости, многие начинающие предприниматели недооценивают важность определения профиля клиентов. Между тем, требования к кафе и магазинам одежды существенно отличаются, а потому еще на этапе перепланировки нужно понимать, для кого именно будет предназначено помещение

Как ни удивительно, не стоит ориентироваться в первую очередь на сетевые компании — опыт показывает, что они любят пользоваться своим авторитетом, пытаются выбить у предпринимателя необоснованные скидки и настаивают на подписании своего варианта договора аренды. Лучше сотрудничать с независимыми предпринимателями, причём не новичками, а теми, кто уже имеет стабильный бизнес и планирует его расширение: чаще всего они становятся самыми надёжными и ответственными арендаторами. Нужно лишь подумать о том, где их искать:

  • Для экономии времени можно обратиться к риелторам. За каждого арендатора они попросят вознаграждение в 30–50% от месячной ставки;
  • Если здание находится на оживлённой улице, полезно вывесить на фасаде баннер с номером телефона. Такую рекламу следует согласовать в Комитете по архитектуре;
  • Можно искать клиентов для бизнеса на аренде коммерческой недвижимости путем размещения билбордов. Лучше установить их хотя бы за месяц до открытия;
  • Если в городе есть журналы для обеспеченной аудитории и издания для бизнесменов, полезно напечатать в них свои рекламные блоки;
  • Стоит обратиться напрямую банкам, торговым сетям, ресторанам. Этот способ требует опыта переговоров, так как стать менеджером по продажам может не каждый;
  • Можно разработать одностраничный сайт и привести на него посетителей с помощью контекстной рекламы в поисковых машинах. Метод считается очень эффективным;
  • Варианты аренды коммерческой недвижимости в бизнес центрах часто ищут на профильных порталах и досках объявлений. Реклама здесь нужна обязательно.

Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду

Офисная недвижимость

В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы. 

 

Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.

Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%. Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории). 

Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.

Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, «размер» площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора). 

Стрит-ритейл

Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов. 

Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности. 

Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д. 

Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест. 

Семь этапов инвестирования в объекты коммерческой недвижимости

Как и всякий другой процесс, инвестиции в бизнес-недвижимость производятся по определенному рекомендуемому алгоритму. Некоторые из шагов могут быть исключены из нижеприведенной последовательности, но в общем виде она выглядит так:

  1. Выбор объекта недвижимости по критериям, соответствующим интересам и замыслу инвестора. Допустимы привлечение риелторских фирм или самостоятельный поиск.
  2. Осмотр объекта и переговоры. Происходит согласование цены.
  3. В случае успешности предыдущих операций, производится авансирование. Следует помнить, что в случае необоснованного отказа покупателя, по сложившейся практике задаток не возвращается.
  4. Документальная подготовка сделки. Процесс включает проверку правоустанавливающего пакета, выдачу необходимых доверенностей (если оформление поручается уполномоченным лицам) и другие контрольные действия.
  5. Составление договора купли-продажи или аренды (если приобретатель намерен осуществлять субаренду).
  6. Заключение договора путем подписания его сторонами и окончательный расчет.
  7. Перерегистрация объекта в государственных органах на нового собственника или владельца.

Жилая недвижимость

Этот лидер сегмента уже который раз выдает прекрасные показатели роста год от года и является неустаревающим инструментом инвестиций. На протяжении всего периода свободного рынка жилой городской недвижимости не было ни одного года падения цены. Последние 3 года рынок растет просто гигантскими темпами, и для этого достаточно факторов:

  • обветшание имеющегося жилого фонда;
  • изменившиеся требования к виду и качеству жилья;
  • увеличение доходов;
  • приток новых жителей в крупные города;
  • введение эскроу-счетов как инструмента безопасности покупателей;
  • льготная ипотека.

Порог входа в данный сегмент для инвестиций является минимальным, но и доходность может быть сравнительно небольшой – 10-12% при сроке окупаемости 10-17 лет, если это жилье эконом- и комфорт-класса. И может быть значительно высокой – до 40% годовых при сроке окупаемости 3-5 лет, но порог входа будет варьироваться от 70 млн рублей и выше.

За последний год наиболее ликвидной оказалась недвижимость сегмента премиум, люкс и делюкс, показавшая прирост год от года в некоторых районах Москвы и Санкт-Петербурга от 30 до 45 %. При этом мы отмечаем ограниченность предложений на рынке, что в ближайшие год-два продолжит значительный рост цен, а соответственно, и доходность.

Как инвестировать при малом капитале

Практически каждый десятый гражданин планирует получать пассивный доход от инвестиций, но не у всех для этого имеется стартовый капитал. Что делать, если денег очень мало или вообще нет? В этом случае потенциальные инвесторы применяют альтернативные варианты организации бизнеса. В первую очередь гражданам необходимо подготовиться психологически к частым отказам в сотрудничестве. Придется научиться убеждать и заинтересовывать продавцов и клиентов в успешности предстоящей сделки.

Рассмотрим несколько вариантов покупки коммерческой недвижимости, когда денег недостаточно.

  1. Игра со стоимостью.
    Покупатель договаривается с продавцом об оформлении фиктивной расписки о получении предоплаты. Тогда стоимость здания искусственно завышается на величину вымышленной выплаты. Например, собственник объекта поднимает цену на 15% и подтверждает, что получил выплату в размере 15% от суммы контракта.Далее будущий инвестор обращается в кредитное учреждение и оформляет кредит без первоначального взноса. Приобретенное помещение передается в аренду по стоимости, превышающей величину ежемесячного платежа по кредитованию. Владелец будет получать стабильную прибыль незначительной величины.

  1. Привлечение сторонних активов.
    Когда физлицо не обладает свободными деньгами, накоплениями, рекомендуется обратиться к близким родственникам, родителям, друзьям для получения займа по расписке. Преимуществом таких долгов является возможность погашать их в рассрочку без процентов и переплаты. После покупки коммерческой площади собственник запускает ее в оборот: сдает под аренду или перепродает с наценкой. Из полученной прибыли происходит погашение задолженности.
  2. Раздел объекта.
    Нередко граждане владеют большими площадями. Если собственнику достаточно части от огромной квартиры, допускается проведение перепланировки с выделением обособленных студий. Далее каждое помещение передается под аренду или продается сторонним пользователям. Подобные предложения особенно заинтересуют молодые семьи, студентов, малообеспеченных граждан.
  3. Коллективная работа.
    Если человеку банк отказывает в кредитовании, нет возможности занять деньги у родных людей, остается заняться поисками соинвестора. Гражданин предлагает обеспеченным лицам вложиться в конкретный объект и поделить прибыль в соответствии с процентом участия. Например, инициатор занимается оформлением сделки, организует оборот площади, процесс получения прибыли. А второе лицо финансирует все мероприятия. В результате один человек заберет 30% дохода, второй 70%.
  4. Привлекаем специалистов.
    Когда инвестор ограничен в размере свободных активов, оптимально обратиться к профессионалам. Агенты помогут подобрать самую выгодную стратегию инвестирования, самостоятельно оценят все риски и потенциал прибыльности. Такая тактика позволит владельцу капитала сократить время освоения рыночной конъюнктуры, вкладывать деньги с высокой эффективностью, доходностью.
  5. Участие в аукционах.
    Многим известно, что физические и юридические лица часто оказываются на грани банкротства. Чтобы рассчитаться с долгами они вынуждены по собственной инициативе или по требованию компетентного органа продавать недвижимость. Лоты выставляются на аукционы, стоимость падает пропорционально спросу. Именно такие активы выгоднее покупать инвесторам с ограниченными финансовыми возможностями.

Классификация подобных инвестиций

В настоящее время на инвестиционном рынке принято выделять следующие виды таких вложений:

  • в жилье (дома, квартиры, объекты незавершенного строительства);
  • в коммерческую или нежилую недвижимость (офисы, офисные здания, склады, гостиницы и так далее);
  • в недвижимость, расположенную на территории иностранного государства.

Каждый из перечисленных типов инвестиций имеет собственные нюансы и особенности. Давайте рассмотрим их более подробно.

Жилые дома и квартиры

Инвестиции в жилье относятся на сегодняшний день к одним из самых популярных разновидностей финансовых вложений у частных инвесторов. Так происходит в силу нескольких причин. Во-первых, они требуют сравнительно небольшого капитала.

Во-вторых, подобные вложения в недвижимость имеют понятную схему дальнейшего извлечения прибыли. Для этого инвестору достаточно сдать приобретенную квартиру или дом в аренду. На сегодня подобный частный арендный бизнес достаточно сильно распространен в крупных городах России. Например, в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге и так далее.

В случае когда человек хочет инвестировать деньги в квартиру или дом на стадии строительства, он зачастую преследует спекулятивные цели. Ведь стоимость строящегося объекта недвижимости и построенного сильно разнится. Чем раньше инвестор вложил деньги в такую квартиру (например, на стадии котлована), тем большую прибыль он получит, продавая завершенный и введенный в эксплуатацию жилой инвестиционный актив. В то же самое время необходимо понимать, что риски подобного инвестирования также будут максимальными.

Коммерческие здания и помещения

Капиталовложения, направленные на покупку нежилой или коммерческой недвижимости, во многом напоминают инвестирование в жилье. Разница лежит в самом объекте инвестиций. Другими словами, в данном случае инвестор приобретает в собственность бизнес-недвижимость.

Кроме того, такие инвестиции в недвижимость требуют от инвестора обладания гораздо большим инвестиционным бюджетом. Согласитесь, стоимость любой квартиры в Москве или любом другом городе будет гораздо меньше офисного здания или просторного складского помещения.

Оценка эффективности данных инвестиций будет своей для каждого инвестора. Однако их в любом случае можно будет признать выгодными только при условии рентабельности. А вот приемлемая норма прибыли будет для каждого инвестора своей.

Иностранная недвижимость

С каждым годом это направление инвестирование сбережений приобретает в нашей стране все большую популярность. Многие россияне считают, что лучше вложить деньги в квартиру в условной Германии (США, Англии и прочее), чем в родной России. С каждым годом такие инвестиции показывают медленный, но неуклонный рост. В 2017 году, несмотря на кризис, можно ждать от них нового рекорда.

Причем если забыть о квасном патриотизме и вдумчиво проанализировать ситуацию, мы придем к выводу, что часто это очень прибыльные инвестиции. Для того чтобы не быть голословными, давайте рассмотрим конкретный пример. Если вы купите квартиру в благополучной Швейцарии и будете сдавать ее в аренду, то она будет приносить доход в стабильных швейцарских франках, на которые не распространяется российская инфляция.

Однако у таких вложений существуют не только достоинства, но и недостатки. В частности, для успешных инвестиций необходимо хорошо знать рынок недвижимости выбранной вами страны. В противном случае велик риск инвестировать свои сбережения не слишком выгодно.

В некоторых случаях покупка недвижимости является непременным условием получения вида на жительство (ВНЖ), гражданства или подданства страны. Например, такая ситуация характерна для республики Кипр. В ней получение вида на жительство без покупки недвижимости невозможно.

Капсульный отель – самое дешевое размещение приезжих

Как понятно из названия, капсульный отель представляет набор капсул – закрытых спальных мест на одного человека. Они компактны, при необходимости можно разместить в два уровня, а как инвестиция недвижимость такая требует для начала немного средств, но в случае успеха легко масштабируется.

Уровень комфорта здесь уступает полноценному номеру, однако, в отличие от общежитий, дает постояльцу собственное замкнутое пространство и отель будет востребован среди небогатых приезжих, кому надо переночевать. Размещать капсульные отели лучше вблизи железнодорожных вокзалов.

Стартовый капитал – от миллиона для небольшого количества капсул, в случае успеха их число можно быстро нарастить.

Срок реализации – оборудование капсульного отеля займет от 3-х месяцев до полугода.

Доход – от 150 тысяч в месяц с каждой капсулы. От 6-8 капсул в одном отеле.

Вторичное жилье

Пожалуй, это самый прибыльный вариант для начинающих инвесторов. Но он требует большого внимания и определенных знаний. Перед тем как решить, вкладывать ли деньги в недвижимость на вторичном рынке, нужно провести мониторинг рынка. Периодически встречаются очень выгодные предложения, которые позволяют приобрести дом или квартиру в плохом состоянии буквально за полцены. После ремонта этот объект можно продать в два раза дороже. Рентабельность таких вложений находится на уровне 30-40 процентов. При удачном стечении обстоятельств вы сможете провернуть свой капитал за один год 2-3 раза

Если вы не можете определиться, в какую недвижимость выгодно вкладывать деньги, обратите особое внимание на вторичный рынок

Финансовые расчеты

При составлении бизнес-плана важно учитывать цену коммерческого объекта и его рыночную стоимость. Для того чтобы впоследствии получать от финансовых вложений  хорошую прибыль, сумма для инвестиций должна составлять от 5 000 000 рублей

Выгодные инвестиции –  покупка офисов. Например, на стартовый капитал можно приобрести пять нежилых помещений, с площадью по 10 кв.м. и сдавать их в аренду за 10 000 рулей. В этом случае ежемесячный доход составит 50 000 рублей. Небольшой торговый объект, в котором будет находиться магазин, может приносить доход с аренды 60 000 рублей.  Срок окупаемости таких помещений составляет от 5 лет.

Мини — отель, с небольшими номерами принесет доход от 20 000 в сутки, соответственно ежемесячная прибыль составит от 60 000 рублей. Вложения в недвижимость данного типа окупятся в срок от 7 лет.

Для того чтобы рассчитать чистую прибыль  от инвестиций, необходимо вычесть из дохода затраты на налоги, ремонт и коммунальные расходы.

Поиск онлайн целевой аудитории для проведения успешных продаж

Чтобы научиться грамотно продавать офисы, квартиры, независимо от месторасположения объектов, существенно понимать ситуацию. Когда приходит новый клиент, в первую очередь, необходимо понять, как с ним нужно работать. Это пригодится с целью выстроить гармоничные, доверительные и перспективные отношения на будущее, что очень ценится среди инвесторов и финансистов. Не стоит полагаться исключительно на инструменты рекламы и маркетинга, чтобы потом не потерять зря время, а лучше сразу: оптимизировать онлайн-продажи, выстроить правильно воронку с целью ее эффективной работы и использования «лидов», с детальным анализом конкретных действий потребителей, отбираемых рекламодателем по общепринятым критериям.

Необходимо изначально пользоваться системами привлечения платежеспособных покупателей и инвесторов, если еще нет опыта, но приходится искать точные ответы на вопрос о том – как продавать квартиры и при этом иметь солидный и стабильный доход.

Привлечение клиентов и выстраивание воронки продаж

Планируя оптимизацию бизнеса, которую стоит начать прямо с сентября, чтобы найти заинтересованного покупателя на выставленные на продажу объекты:

Рекомендовано заранее выстроить систему привлечения ЦА с использованием высокотехнологичных инструментов рекламы и маркетинга для создания условий лидоконвертации – основной метрики, которая указывает на лидогенерацию и трафик интернет ресурса.
Важно для увеличения посещаемости сайта использовать все фишки интернет-маркетинга, где показатели трафика, в основном, зависят не только от поисковиков и размещения контекстной рекламы, но и умелого продвижения рекламы через ресурсы соцсетей или при помощи e-mail-маркетинга.
Предлагается подбирать наиболее продуктивные по сделанным вложениям в бизнес каналы для грамотных коммуникаций с клиентами – это может быть как мессенджер, рассылка через e-mail или переговоры через совершение телефонных звонков, а также реальная встреча с заказчиком.
Для продажи недвижимости инвесторам, уместно использовать не только личные встречи, но и предложения через электронную почту или СМС-рассылку.
Будет не лишним предложить оригинальные фото объектов и визуализацию на видео, подбирать макеты планировки, а также использовать для большего эффекта схемы расположения построек на участке, если продается дом, дача, особняк или коттедж.

Важно не наносить ущерба своим действием или бездействием, понимая, что лояльное отношение помогает выстроить с новыми и постоянными покупателями благосклонное отношение к продавцу

Как формировать трафик для привлечения инвесторов к покупкам?

Для генерации лидов необходимо будет использовать маркетинговые и рекламные продукты на сайте продавца, которые на деле помогут:

  • получать и сортировать целевые обращения;
  • совершать упорядоченные прозвоны ЦА;
  • принимать своевременно заявки на обработку;
  • фиксировать каналы для анализа максимальных потоков лидов;
  • оптимизировать общие затраты на рекламные и маркетинговые продукты в сети интернета;
  • рационально направлять денежный поток только в работающие каналы.

На деле приходится постоянно анализировать ситуацию на рынке, не забывая при этом создать впечатляющую воображение картинку для презентации своего бизнеса – это могут быть слайд-шоу или видеоматериалы в формате рекламных роликов. Клиентов привлекают возможности выгодного инвестирования в недвижимость, а также дальнейшая перспектива приобретаемых объектов у себя стране или за ее пределами.

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.

Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.). 

Поиск покупателя на коммерческую недвижимость

Для того, чтобы найти своего покупателя, можно действовать, используя различные каналы. Прежде всего, необходимо своего потенциального покупателя подробно информировать о вашем предложении. Интернет, например, позволяет размещать у себя фотографии не только вашей собственности, но и давать панораму улицы, где она находится. Чем более тщательно вы подойдёте к этому вопросу, тем больше шансов продать быстро и с прибылью. Для этого в интернете есть популярный сайт «Авито», но есть и другие интернет-ресурсы. Не надо забывать старые добрые печатные издания (газеты или журналы). Наконец, есть фирмы, которые профессионально занимаются недвижимостью, то есть, риэлторские компании. Если вы внимательно подготовили документы, то при заключении сделки не возникнет досадных проблем, которые могут в последний момент отпугнуть покупателя, продемонстрировав ему ваше пренебрежительное отношение к своим обязанностям как владельца. К договору, при его подписании, должен быть приложен акт приёма – передачи. Подписание договора не обязательно закреплять нотариально, он считается действующим с момента подписания. Но в свои права новый владелец вступает только после занесения договора в Росреестр.

 Что должно входить в договор купли – продажи коммерческой недвижимости.

  1. Полные данные о покупателе и продавце.
  2. Описание объекта продажи: точный адрес, тип недвижимости (пристройка, отдельное помещение и т.п.), его площадь, расположение в здании. Если имеются, то и другие детали.
  3. Сумма сделки и валюта, в которой производится сделка. Если цена объекта привязана к курсу валют, то необходимо указать курс, по которому производится перерасчёт. По умолчанию, все сделки с недвижимостью заключаются в национальной валюте.
  4. Способ и срок расчета.
  5. Сроки передачи объекта продажи.

При заключении такой сделки обязательна консультация у риэлтора. Вы можете для этого обратиться в агентство по продаже недвижимости, но можете, дополнительно, проконсультироваться у независимого риэлтора по поводу договора, подготовленному в агентстве, на предмет точности формулировок. Эта дополнительная подстраховка может избавить вас от головных болей в будущем. Подобные правила подходят и в том случае, если собственником недвижимости является не физическое, а юридическое лицо. Но вот налогообложение для физических и юридических лиц существенно отличается.

Налог с продаже коммерческой недвижимости

С физических и юридических лиц при продаже недвижимости установлен налог в 13% от суммы сделки. Но для физических лиц сделано исключение. Если недвижимость – это жилое помещение, и вы владели им более трёх лет, то вы этот налог не платите. Если физическое лицо зарегистрировано как ИП и может предоставить документы, подтверждающие, что недвижимость использовалась по роду его деятельности для получения прибыли (вы купили помещение и использовали его под магазин), то при продаже эта собственность проходит по документации ИП. Налог с этой сделки взимается, как и с остальных операций предпринимателя, то есть, в том же объёме. Если предприниматель сдаёт свою недвижимость в аренду, то он должен убедиться, что данный вид деятельности у него зафиксирован. Тогда он платит соответствующий налог с суммы аренды. Для упрощённого налогообложения это 6%.

Инвестиции в недвижимость – это давний, прибыльный и всё еще развивающийся рынок. Он имеет свои правила и законы, которые необходимо соблюдать для уменьшения рисков и увеличения дохода. Главное, он требует продуманных действий и вашего внимания, которое не должно угаснуть на всём протяжении работы в этом бизнесе. Способов и направлений для инвестиций здесь существует множество. Каждый бизнесмен может найти здесь свою нишу. Соблюдение всех правил поможет защитить ваши инвестиции от мошенников. Особо выгоден этот бизнес в крупных, динамично развивающихся мегаполисах.