Виды складов и их назначение

Классификация складских помещений от Knight Frank

КЛАСС А+

Обязательные критерии:

– Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы, без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров, с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.

– Площадь застройки – 40-45%.

– Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн на 1 м2, на уровне 1,2 метра от уровня земли.

– Высота потолков – не менее 13 метров, позволяющая установку многоуровневого стеллажного оборудования (6-7 ярусов).

– Регулируемый температурный режим.

– Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения.

– Система вентиляции.

– Система охранной сигнализации и видеонаблюдения.

– Автономная электроподстанция и тепловой узел.

– Достаточное количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) не менее 1 на 500 м2.

– Площадки для отстоя большегрузных и парковки легковых автомобилей.

– Площадки для маневрирования большегрузных автомобилей.

– Офисные помещения при складе.

– Вспомогательные помещения при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала).

– Система учета и контроля доступа сотрудников.

– Оптико-волоконные телекоммуникации.

– Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория.

– Расположение вблизи центральных магистралей.

– Профессиональная система управления.

– Опытный девелопер.

Желательные, но необязательные критерии:

– Железнодорожная ветка.

Класс А

Аналогичен Классу А+ за исключением следующих пунктов:

– Шаг колонн должен составлять не менее 9 метров.

– Площадь застройки – 45-55%.

– Высота потолков – не менее 10 метров.

– Такие критерии, как «Опытный девелопер», «Система учета и контроля доступа сотрудников», «Автономная электроподстанция и тепловой узел», «Ж/д ветка» относятся к желательным.

Класс В+

Аналогичен классу А+ за исключением следующих пунктов:

– Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, построенное или реконструированное.

– Площадь застройки – 45-55%.

– Отсутствуют ссылки к шагу колонн и расстоянию между пролетами.

– Высота потолков – от 8 метров.

– Количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) – не менее 1 на 1000 м2.

– Пандус для разгрузки автотранспорта.

– Такие критерии, как «Профессиональная система управления», «Опытный девелопер», «Система учета и контроля доступа сотрудников», «Автономная электроподстанция и тепловой узел» и «Ж/д ветка», относятся к желательным.

Класс В

Обязательные критерии:

– Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное промышленное здание.

– В случае двухэтажного строения необходимо наличие достаточного количества грузовых лифтов (подъемников) грузоподъемностью не менее 3-х тонн, не менее 1 на 2000 м2.

– Высота потолков – от 6 метров.

– Пол – асфальт или бетон без покрытия.

– Система отопления.

– Пожарная сигнализация и система пожаротушения.

– Пандус для разгрузки автотранспорта.

– Площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

– Охрана по периметру территории.

– Телекоммуникации.

– Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

– Вспомогательные помещения при складе.

Желательные, но необязательные критерии:

– Система вентиляции.

– Офисные помещения при складе.

– Система учета и контроля доступа сотрудников.

– Автономная электроподстанция и тепловой узел.

– Ж/д ветка.

Класс С

Обязательные критерии:

– Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.

– Высота потолков – от 4 метров.

– Пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.

Желательные, но необязательные критерии:

– В случае многоэтажного строения – грузовые лифты/подъемники.

– Ворота на нулевой отметке.

– Площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

– Система вентиляции.

– Система отопления.

– Пожарная сигнализация и система пожаротушения.

– Офисные помещения при складе.

– Ж/д ветка.

– Пожарная сигнализация и система пожаротушения.

– Пандус для разгрузки автотранспорта.

– Охрана по периметру территории.

– Телекоммуникации.

– Вспомогательные помещения при складе.

Класс D

Обязательные критерии:

– Подвальные помещения или объекты ГО, неотапливаемые производственные помещения или ангары.

Желательные, но необязательные критерии:

– Площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

– Пожарная сигнализация и система пожаротушения.

– Система отопления.

– Система вентиляции.

– Офисные помещения при складе.

– Ж/д ветка.

– Тел екоммуникации.

– Охрана по периметру территории.

Классификация складов по степени механизации

Главный критерий этой классификации: объем работ, который можно автоматизировать. 

В классификации по степени механизации выделяют 4 типа складов: 

  1. Немеханизированные. На таких складах всю работу выполняют вручную. Иногда могут использовать минимальное количество оборудования, —  например, тележки для перевозки поддонов. 
  2. Механизированные. Это склады, где часть операций сотрудники выполняют вручную, а часть —  используют специальное оборудование. Например, автопогрузчики. 
  3. Автоматизированные. Это склады, где большую часть процессов выполняет специализированное оборудование без участия человека. Здесь установлены конвейерные ленты, краны штабелеры. Сотрудники склада делают минимальную часть работ. Например, проверяют документы или отбирают товары. 
  4. Автоматические. На этих складах все операции проводят роботы и IT-системы. 

Обзор региональных складских рынков России


Рис. 1. Рынок складской недвижимости в 2020 г. по регионам РФ, тыс. кв. м.
Таблица 1. Основные показатели рынка складской недвижимости в 2020 г. по регионам РФ

Показатель

Московский регион

СПб. и Лен.область

Другие регионы

Общий объем предложения на конец 2020 г., тыс.м.кв.

16055

4058

9058

Введено в эксплуатацию в2020 г., тыс.м.кв.

850 (-13%)

342,9 (+86%)

500 (+7%)

Объем сделок в 2020 г., тыс.м.кв.

1600 (+2%)

270 (-38%)

800 (+37%)

Доля вакантных площадей на конец 2020 г., %

2,2 (-0,5)

3,4 (+0,7)

5 (+0,1)

Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды в классе А, руб./м.кв./год

4000 (+3%)

4 100 (-0,5%)

3 750 (+4%)

Диапазон запрашиваемой цены продажи, руб./м.кв.

35 000-42 000 (+5,5%)

35 000-40000

35 000-45 000

Запрашиваемая цена на Built-to-Suit проект класса А — более 10 000 м2, без учета НДС.

Складской рынок Московского региона

Рис. 2. Объемы нового спекулятивного и BTS-строительства складов в Московском регионе, тыс. кв. м.
Рис. 3. Ставка, р./м2 за год в классе А в МО
Рис. 4. Вакантные складские помещения в МО, %

Классификация складских помещений по классам

Классификация складов по классам самая распространенная. Она учитывает все особенности помещений.

Компании, которые работают на рынке складской недвижимости, разрабатывают собственные классификации складов по классам. В Украине наиболее распространена методология от брокерского агентства Knight Frank. Согласно ней склады делятся на 6 типов: 

  • Класс А+ —  это современный модернизированный склад. Он имеет 1 этаж. Чтобы построить такой склад, используют специальные изоляционные материалы, —  как правило, сэндвич-панели. Они огнеупорны и хорошо удерживают тепло. На складах класса А+ есть все необходимые коммуникации: специальное оборудование (видеонаблюдение, вентиляция, системы пожаротушения и так далее), территория облагорожена, работает круглосуточная охрана. Склады класса А+ обладают лучшими характеристиками: высота потолков —  не менее 13 метров, бетонный антипылевой пол выдерживает нагрузку от 5 тонн на метр квадратный. 
  • Класс А —  практически не уступает складам класса А+ по характеристикам. Отличие в технических параметрах. На складах класса А требования к минимальной высоте потолков —  от 10 метров. Кроме того, здесь меньше ворот докового типа, что немного усложняет погрузку/выгрузку. 
  • Класс В+ —  такие склады могут быть только построены или реконструированы. Главное отличие от предыдущих классов —  это высота потолков. Минимальные требования к ней —  8 метров. 
  • Класс В —  это склад, который может иметь 1 или более этажей. Во втором случае, помещение должно быть оборудовано грузовыми лифтами. Минимальная высота потолков —  6 метров. Кроме того, к этим зданиям не предъявляют особых требований к техническим характеристикам и дополнительным коммуникациям. 
  • Класс С —  это реконструированные склады, которые раньше использовали в качестве производственного помещения или ангара. Минимальные требования к этому классу —  потолки от 4 метров и бетонное покрытие. 
  • Класс D —  это непрофильные помещения, которые переоборудовали в склад. Уровень удобств здесь минимальный. Особых требований к характеристикам нет. 

Классификация по классам от Knight Frank берет за основу требования к техническим параметрам, территории, оборудованию и коммуникациям. Она не затрагивает транспортную инфраструктуру

Однако, это тоже важно учитывать при выборе склада. 

Для удобства мы свели все вышеописанные характеристики в единую таблицу.

Параметр классификации складов Тип складских помещений
Направление логистики Склады логистики снабжения
  Склады производственной логистики 
  Склады логистики распределения
Участники в системе логистики Склады производителей
  Склады торговых компаний
  Склады перевозчиков
  Склады экспедиторов
  Склады 3PL-операторов
Форма собственности Собственные
  Коммерческие
  Арендуемые
  Государственные и муниципальные
Функции Длительное хранение
  Перевалка
  Распределение
  Сезонное хранение
  Таможенные
Вид продукции Склады сырья
  Склады материалов
  Склады комплектующих
  Склады незавершенного производства
  Склады готовых товаров
  Склады тары
  Склады утилизации
  Склады инструментов
Условия хранения  Неотапливаемые
  Отапливаемые
  Холодильные
  Мультитемпературные
Степень механизации Немеханизированные
  Механизированные
  Автоматизированные
  Автоматические
Технические характеристики Открытые склады
  С навесом
  Закрытые склады
Принадлежность материального потока Закрытые
  Открытые
Транспортная инфраструктура  С причалами
  С железнодорожной веткой
  С подъездами через автомагистраль
  Комплексные
Класс А+
  А
  В+
  В
  С
  D

Советы по выбору склада

Давайте представим, что вы присмотрели несколько подходящих помещений. На первый взгляд вам все нравится. Теперь предстоит осмотреть здания, чтобы выбрать склад, который лучше всех подходит для вашего бизнеса.

Площадь

От размера территории складского комплекса зависит, какой объем продукции в нем можно разметить, а также особенности его хранения

Если планируется работа с грузами больших габаритов, стоит обратить внимание на размер ворот

Расположение

Удаленность от крупных автомагистралей повышает расходы на логистические услуги и стоимость продукции. Склад с отсутствием транспортных путей – сомнительный вариант.

Вид в соответствии с разновидностью продукции

Разновидность склада со специальными условиями хранения учитывается в зависимости от товара. Температурный режим, наличие холодильного оборудования имеют большое значение для хранения продуктов питания или фармацевтической продукции.

Состояние помещения

Здание должно соответствовать нормам пожарной безопасности. Первая же проверка, которая выявит отклонение от стандартов, может приостановить бизнес на неопределенный срок. Поэтому, не стоит недооценивать этот фактор. Помещение должно быть в хорошем состоянии и не нуждаться в ремонтных работах, убедитесь в надежности электропроводки и других систем. Кроме того, нужно убедиться в отсутствии грызунов и насекомых на территории складского помещения.

Оборудование

Чтобы эффективно пользоваться складом, он должен быть разбит на зоны и оснащен специальным оборудованием: стеллажами, поддонами, полками, автоматизированной техникой. Для экономии пространства можно использовать различные варианты хранения продукции. Например, грузы небольшого размера можно хранить в коробах.

Структура

Склад подразумевает наличие зональности, что нужно обязательно учесть при осмотре склада. Зона загрузки и выгрузки товара должна быть просторной. Хорошо, если будет предусмотрено одновременное размещение двух и более машин

В зоне приемки обратите внимание на возможность размещения специализированного оборудования. В зоне, где будет храниться товар, крыша и пол должны быть в идеальном состоянии

Дополнительно проверьте температурный режим. При наличии цокольного этажа, поинтересуйтесь, не скапливается ли там вода во время оттепели или сильного дождя.

Цена

Стоимость склада может включать не только аренду, но и счета за водоснабжение, электричество, услуги охранников и другие нюансы. Исходя из этого, можно выбрать складскую логистику, у которой цена и качество приближено к идеальному значению.

Критерии классификации складов

Из-за огромных потоков различной продукции есть необходимость в их концентрации. С этой целью сооружаются различные типы и виды складов, отличающиеся назначением. Из них осуществляется снабжение предприятий продукцией, а потребителя — уже готовыми товарами.

Эти технические сооружения, в зависимости от назначения, разделяются на:

  • коммерческие;
  • производственные;
  • оптово-заготовительные;
  • снабженческие.

Использование различных видов складов для сбережения товаров создаёт не только сервисные, но и экономические выгоды. Они, в свою очередь, напрямую связаны с такими функциями этих сооружений:

  • создание ассортимента, учитывая особенности заказа потребителя;
  • унитизация грузов (группировка небольших партий в более крупные);
  • складирование товаров, а также их хранение;
  • дополнительные услуги (упаковка, маркировка, первичная обработка, фасовка и т. д.).

Существуют такие виды складов, отличающиеся между собой типами продукции, для сбережения которых они предназначены:

  • продовольственные;
  • специального назначения;
  • непродовольственные;
  • фармацевтические.

Требования к характеристикам зависят не только от назначения помещения и целей использования строений. Они должны гарантировать безопасное хранение различных видов товаров в соответствующих условиях, иметь подъездные пути, обеспечивать быструю обработку, а также сортировку продукции.

Учитывая способ хранения, склады классифицируют на:

  • открытые;
  • закрытые;
  • распределённые;
  • централизованные;
  • бункеры;
  • резервуары.

Также их разделяют на такие типы в зависимости от формы собственности:

  • коммерческие;
  • арендуемые;
  • собственные, владельцами которой является сама компания.

Бывают склады временного хранения (СВХ) и таможенные лицензионные (ТЛС). На каждом из них обязательно должно быть видеонаблюдение и система охраны. В этих строениях концентрируются различные виды грузов, находящиеся под таможенным контролем. При этом они могут быть как открытыми, так и закрытыми. Главное отличие ТЛС от СВХ в их назначении. На первых груз можно разделять на небольшие партии, каждая их которых проходит отдельно таможенную очистку, а на последних, соответственно, это исключено.

Вышеперечисленные особенности помещений не отображают всех конструктивных особенностей этих элементов инфраструктуры. Поэтому используется общепринятая классификация, позволяющая описать конкретные характеристики склада как элемента логистической цепочки. Согласно ей, все сооружения, вне зависимости от их назначения, разделяют на 4 класса. При этом учитываются следующие параметры:

  • месторасположение;
  • удалённость от автомагистралей и железнодорожной ветки;
  • наличие подъездных путей, а также их состояние;
  • площадь;
  • этажность здания;
  • высота потолков;
  • функциональность;
  • степень механизации;
  • наличие охраны и т. д.

Современные склады — это довольно сложные объекты как со стороны управления, так и с технической. Необходимость в их использовании есть на всех этапах производства. Поэтому для понимания того, какие существуют основные виды складов, необходимо ознакомиться с принципами их работы и назначением. К тому же определение их категории значительно упрощает процесс поиска.

Сделки на рынке складской недвижимости


Рис. 6. Динамика заключения сделок по регионам РФ, %
Рис. 7. Распределение сделок по регионам РФ в 2020 г., %Таблица 2. Крупнейшие сделки на рынке складской недвижимости в Московской области по итогам 2020 г.

Компания

Площадь, кв.м.

Объект

Тип сделки

Квартал

ВсеИнструменты.ру

182 000

PNK Парк Домодедово

BTS аренда

3

Ozon

154 000

Логистический парк «Ориентир Запад», Новорижское шоссе

BTS аренда

3

X5 Retail Group

89 384

Логопарк «Новая Рига»

Аренда

2

IDS Borjomi Russia

45 020

PNK Парк Северное Шереметьево

BTS Продажа

X5 Retail Group

43 800

«Ориентир Север-4»

BTS аренда

2

Marvel Logistics

40 578

PNK Парк Валищево

BTS Продажа

Ритейл (аноним)

35 000

«Сакс»

Продажа

2

Wildberries

28 234

Логопарк «Крекшино»

Аренда

1

Таблица 3. Крупнейшие сделки на рынке складской недвижимости в России по итогам 2020 г.

Компания

Площадь, кв.м.

Город

Объект

Тип сделки

Fix Price

67 689

Краснодар

Октябрьский

BTS Продажа

Камелот-А (Ярче)

49 300

Новосибирск

ПЛТ Толмачево

Аренда

Fix Price

44 000

Новосибирск

Логопарк Сибирский

Аренда

X5 Retail Group

40 152

Курск

РЦ Курский

BTS Аренда

Fix Price

35 438

Санкт-Петербург

PNK Парк Софийская 2

BTS Продажа

X5 Retail Group

34 800

Брянск

РЦ Брянский

BTS Аренда

Таблица 4. Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в Московском регионе в 2020 году


Компания


Площадь, кв.м.


Объект


Квартал


Wildberries


92 000


Распределительный центр Wildberrie 2 и 3 очередь


1


«Глобус»


60 000


Распределительный центр Глобус


3


«Ориентир»


60 000


Логопарк «Север-4»




ПСК «Атлант-Парк»


49 980


ПСК «Атлант-Парк», корпус 33




«Логопарк Менеджмент»


49 615


Логопарк «Софьино», корпус 3.2


2


PNK Group


47 000


Коломенский завод


3


PLT


44 444


РЦ «Верный»


1


«Логопарк Менеджмент»


42 894


Логопарк «Быково», корпус Р


1


AGCO-RM


30 000


Логистический комплекс «Внуково 2»




Lizard


26 971


Логистический центр


2


«Строительный альянс»


24 526


Логопарк «Сынково», 16-й и 17-й корпуса


3


«Логопарк Менеджмент»


24 500


Складской комплекс в Раменском


1

Класс «А»

Бизнес-центры класса «А», являющиеся оптимальным решением для офисных помещений, располагаются в новых комплексах с грамотной планировкой, высоким уровнем строительства и отделки, автоматизированными системами жизнеобеспечения, оснащенных системами охраны, связи и коммуникаций. Такие офисы преимущественно строятся в центре города или в престижных районах с большим количеством транспортных развязок.

Арендаторами помещений в бизнес-центрах высокого класса выступают крупные компании и филиалы зарубежных фирм. Класс «А» полностью отвечает всем критериям современного здания, которые включают в себя:

  1. Наличие центральной системы управления зданием.
  2. Наличие современной системы пожарной безопасности.
  3. Высота потолка не менее 2,7 м.
  4. Высококачественные материалы отделки помещений общего пользования и фасада.
  5. Время ожидания лифтов не более 30 сек.
  6. Глубина этажа от окна до «ядра» не превышает 10 м.
  7. Наличие эффективно организованной зоны reception, конференц-залов, просторных зон питания и отдыха.
  8. Дизайнерский ремонт.
  9. Многоуровневый наземный или подземный со входом в бизнес-центр паркинг.

Для класса «А» практикуется деление на подклассы: «А1», «А2», «А3», которые не имеют между собой принципиальных различий, и используются для более подробного определения здания.

Подкласс «А1»

Для данного подкласса характерно:

  1. Здание возрастом менее 3 лет.
  2. Возможность полностью настроить микроклимат в помещении под индивидуальные нужды.
  3. Рациональная и эргономичная планировка, способствующая эффективному взаимодействию.
  4. Наличие ресторана и кафетерия.
  5. Светлые окна, не менее 80% из которых выходят на улицу.
  6. Продублированные основные системы жизнеобеспечения.
  7. Расположение в центральной части города, наличие удобного подъезда к зданию.

«А2»

Отличается менее жесткими требованиями к расположению здания, а также может быть полностью реконструированным зданием относительно недавней постройки. Характеристики близки классу «А1», но допускают незначительные отклонения по второстепенным параметрам.

«А3»

Может быть присвоен полностью реконструированному зданию возрастом 20-30 лет. Допускается сравнительная неэффективность планировки и менее качественная система центрального кондиционирования.

Возможны некоторые ухудшения по отношению к подклассу «А2», например расположение офисного центра не в центральном, а в более удаленном, но престижном районе.

Офисные помещения. категория А

 Офисы класса А считаются
лучшими. Они элита офисной недвижимости.  Как правило они расположены в современных
бизнес-центрах, построенных с учетом новых актуальных тенденций в использовании
офисного пространства.

Система классификации офисов класса А. Общие характеристики.

  • хорошая транспортная доступность.
  • удобное расположение.
  • простая и оптимальная планировка, позволяющая максимально эффективно использовать арендуемые площади.
  • Современные инженерные коммуникации.
  • Надежное электроснабжение, как правило второй категории и с дополнительным резервов от дизель-генераторов.
  • Использование при строительстве и отделке высококачественных материалов.
  • Современная система пожаротушения и пожарной безопасности.
  • Современная система охраны, контроля доступа и безопасности.
  • Освещённость не менее 70 Вт. на кв.м. арендуемой площади.
  • Обеспеченность парковками из расчета не менее 70 кв.м. арендуемой площади на 1 парковочное место.
  • Высота до потолка в арендуемых помещениях не менее 3 м.
  • Шаг колонн не менее 7м. х 7м.
  • Отношение площадей общего пользования и необходимых для обслуживания всего здания (вспомогательной площади) к полезной не более 12%.
  • Наличие социальной-бытовой инфраструктуры для сотрудников офисов: кафе, столовые, рестораны, банки, парикмахерские, аптеки и т.д.
  • Общая рецепция.
  • Прозрачная система операционных и эксплуатационных расходов, построенных на формате open book.

Черты класса В

Класс офиса В характеризуется рядом особенностей.

  1. Чаще всего его расположение не так выгодно.
  2. Подобные помещения также могут располагаться не в специализированных офисных комплексах (ранее это было какое-то другое жилое или промышленное здание).
  3. Спектр обслуживающих услуг несколько ограничен.
  4. Отделка помещений выполнена из качественных, но недорогих материалов.
  5. Парковка у подобных зданий есть, но, например, может быть расположена под открытым небом.

Это помещения эконом-класса, которые обладают значительно меньшей арендной стоимостью. В целом подобные офисы соответствуют всем требованиям мировых норм и стандартов, но их характеристики несколько урезаны.

Склад общего пользования

В стоимость каждого товара включены расходы на транспортировку, обработку и временное хранение. Чаще всего они составляют 30–50% от рыночной цены. Оптимизация затрат — главная задача предприятий. Для эффективной работы всей цепочки владельцу бизнеса необходимо знать виды складов, их определение и функции, назначение

Важно понимать, использование какого из них позволит минимизировать расходы на логистику

В некоторых случаях содержание собственных помещений не является экономически выгодным решением. Поэтому востребованными являются склады общего пользования (СОП). Основное их преимущество в том, что эти элементы инфраструктуры довольно разнообразны, и со всех предложений легко выбрать подходящий вариант.

Они отличаются, в первую очередь, назначением, технологиями грузопереработки и хранения, ассортиментом предлагаемых услуг. Например, можно заключить договор лишь на холодное время года либо на любой другой сезон, выгодный заказчику.

Этот вид складов должен быть оснащён надёжными стеллажными конструкциями, современным оборудованием. Они позволяют максимально быстро увеличить географию сбыта без серьёзных стартовых вложений.